内容目录
供需失衡隐忧与潜在反转
首论供求失衡之虞。看空一方多谓未来住宅供应过量，承接力恐有不逮。尤指港府错失数年前全面「撤辣」良机，延至去年方松绑已属迟暮。然须见发展商采薄利速销之策，配合境外热钱涌入，年内新盘去化量或达一万八千伙之谱，待库存去化至年底，具实力建商或转为惜售抬价，此为市场未察之潜变。
房企负债压力与市场韧性
次察地产商负债隐患。数据显示香港十一间中小型发展商中，八间负债比率高逾八成，市场忧心割喉抛售加剧楼价跌势。然观内地民营房企负债普遍超逾百分之百，更有项目烂尾停摆者，惟重点城市房价已现筑底回稳之势。以广州为例，其单月新盘成交量达香港四至五倍，显示资金流向与债务压力未必直接牵动房价，此中辩证关系值得深究。
股楼连动效应与滞后影响
三析股楼联动之辩。看淡者指内地宽松政策与A股走强无涉香江楼市，反因地缘政治与经济疲态拖累楼价。实则资本市场本为连理之枝，股市素有春江鸭之敏，待资金效应滞滞浸润，终将惠及不动产市场。参酌历史经验，恒指每有逾两成涨幅，其后两季住宅交投多现三至四成增幅，此种滞后效应尤须留意。
利率压力与政策转向预期
末议息口重负之困。商厦市场确受高息压顶，现时工商物业贷款利率较住宅高出两厘，汰弱留强之势难免。然住宅按息仍稳守三厘余，年内联储局降息在即，若美息下调半厘，港息可望跟随调降，届时住宅市场压力自解。至若工商物业，倘能持守过今年关，明年息口回落可期，此与坊间共识迥异，乃建基于全球货币政策转向之预判。
市场筑底条件初现，审慎掌握投资机会
总而论之，市场多空因素交织，然细察资金流向、政策周期与跨市场联动，楼价虽处下行通道，已隐现筑底条件。智者当于悲声中辨机微，于迷雾中见月明，方能在资产轮动中占得先机。
